Налог на сдачу жилья в аренду: как платить и экономить

Сумма налога на сдачу квартиры будет отличаться у физического лица, самозанятого и ИП.

Если собственник квартиры ежемесячно получает от квартирантов арендную плату – это доход. Закон обязывает наймодателя оплачивать налог на сдачу квартиры, но при этом предоставляет несколько вариантов, которые отличаются статусом налогоплательщика и размером отчислений. Чтобы платить по закону и при этом экономить, целесообразно рассмотреть все возможные варианты и выбрать для себя наиболее выгодный.

Обязанность по уплате налога за сдачу жилья 

Некоторые арендодатели, чтобы уйти от налогов, специально заключают краткосрочные договоры или не заключают их совсем. Дело в том, что договор найма или аренды подлежит регистрации в органах Росреестра только, если период его действия превышает 12 месяцев.

В остальных случаях, доход собственника жилья скрыт от ФНС. Однако это не означает, что фискальный орган не в состоянии его выявить. Обязанность платить налог на доход от сдачи квартиры возникает независимо от формы договора или его отсутствия. Узнать о нем могут по переводам с карты на карту, показаниям соседей, переписке с арендаторами и т. д. Чтобы избежать ответственности и штрафов целесообразно легализовать доход.

Варианты налогообложения 

Собственник сдаваемого помещения может выбрать для себя наиболее выгодный и удобный способ налогообложения. Наймодателям доступны следующие:

• Сдача жилья в качестве физлица. В таком случае с полученного дохода необходимо будет перечислить налог, размер которого исчисляется согласно прогрессивной шкале ставок НДФЛ. Минимальная ставка в 13 % будет применяться в отношении дохода, не превышающего 2 млн. 400 тысяч рублей в год.
• Уплата налога на сдачу квартиры самозанятым. Плательщик НПД перечисляет в бюджет налог по ставке 4 %, если контрагент — физлицо либо 6 %, если организация. При этом в отличие от граждан и предпринимателей самозанятому не нужно отчитываться перед ФНС, сдавая декларацию. Взаимодействие с последней осуществляется посредством приложения «Мой налог».

После получения арендной платы, самозанятому достаточно сформировать чек на полученную сумму. Таким образом он передаст информацию о доходе, а в следующем месяце налоговая сформирует счет для оплаты налога.

Важно! Плательщик НПД может сдавать в наем только жилые объекты, принадлежащие непосредственно ему. Он не вправе сдавать апартаменты, относящиеся к коммерческой недвижимости.

• Выбор режима налогообложения для ИП. Наймодатель может оформить статус предпринимателя и выбрать подходящий для такого рода деятельности режим. Для сдачи жилья подходит УСН и патент. В первом случае в зависимости от объекта налогообложения ставка налога составит 6 или 15 %. Во втором размер налога зависит от субъекта РФ, где сдается квартира.

Как снизить налоговую нагрузку 

Добросовестные наймодатели всегда могут найти способ сэкономить.

Налоговые вычеты

Данная привилегия доступна всем гражданам, которые перечисляют в бюджет НДФЛ. Физлицо вправе оформить вычет и таким образом компенсировать себе часть или полную стоимость произведенных затрат, связанных с:

• покупкой недвижимости, в том числе в ипотеку
• получением образования
• оплатой медицинских услуг (приобретением лекарств)
• получением физкультурно-оздоровительных услуг и др.

Оформление самозанятости

Вариант актуален для налогоплательщиков – физлиц и налогоплательщиков в статусе ИП. Определяющий аргумент в пользу самозанятости – ставка налога, которая у плательщиков НПД по-прежнему самая низкая.

Однако здесь нужно учитывать один нюанс: для плательщиков НПД установлен лимит дохода. Если годовая сумма дохода у самозанятого превысит 2 млн. 400 тысяч рублей, он утратит статус, и ему придется либо регистрироваться в качестве ИП, либо платить налоги с аренды как физлицо.

Имея статус самозанятого, можно сэкономить не только на налогах, но и на страховых взносах, которые платят ИП.

Переход на УСН

Из всех предлагаемых НК РФ режимов налогообложения упрощенный представляется наиболее выгодным и простым. Ставка налога при выборе объекта налогообложения «доходы» составляет всего 6 %. Налог нужно платить ежеквартально, а декларацию подавать в год, следующий за истекшим периодом.

Переход на УСН будет выгоден предпринимателям, имеющим свой арендный бизнес, например, по сдаче квартир посуточно, применяющим ОСНО и даже некоторым самозанятым, так как лимит дохода ИП, применяющих УСН, гораздо выше – 450 тысяч рублей в год.

Легализация дохода как способ сэкономить

Разумеется, каждый наймодатель сам решает, легализовать доход или на свой страх и риск сдавать жилье без уплаты налогов. Обозначим лишь возможные наказания за неуплату налогов на сдачу квартиры, вероятность которых не так уж мала. Так, за неумышленную неуплату налога, кроме недоимки придется уплатить 20 % от ее суммы, а если в действиях налогоплательщика есть умысел, то 40 %.

Подбор лучших кредитов для бизнеса и физических лиц.